O sonho da casa própria acaba de ficar mais acessível para milhares de famílias brasileiras. Em outubro de 2025, a Caixa Econômica Federal implementou novas condições para financiamento habitacional que transformam significativamente o cenário do mercado imobiliário nacional.
As mudanças são substanciais: o percentual financiado voltou para 80% do valor do imóvel, reduzindo a entrada necessária de 30% para apenas 20%. Além disso, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi ampliado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, permitindo que imóveis de maior valor sejam adquiridos com juros regulados e uso do FGTS.
Neste artigo, você descobrirá em detalhes o que mudou, quem pode se beneficiar, quanto precisa de entrada e como aproveitar essas condições para realizar seu projeto imobiliário, incluindo oportunidades como o Viva Park, em Santo André. Vamos explorar juntos esse novo momento do mercado!
O que mudou no financiamento da Caixa em 2025?
As novas condições implementadas pela Caixa Econômica Federal em outubro de 2025 representam uma virada de jogo para quem busca crédito imobiliário. Entenda cada mudança e seu impacto prático na compra do seu imóvel.
A principal alteração está no percentual máximo de financiamento, que retornou aos 80% do valor do imóvel. Antes das mudanças, esse percentual havia sido reduzido para 70%, exigindo entrada de 30%. Agora, com 80% financiáveis, a entrada mínima necessária cai para apenas 20% do valor total.
O teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) também passou por ampliação significativa. O limite, que era de R$ 1,5 milhão, subiu para R$ 2,25 milhões. Na prática, isso significa que imóveis de maior valor agora podem ser adquiridos com juros menores e condições especiais que antes eram restritas a faixas de preço mais baixas.
Outra mudança importante é o uso ampliado do FGTS. Com o novo teto do SFH, trabalhadores podem utilizar o saldo do Fundo de Garantia tanto na entrada quanto na amortização de imóveis mais caros, benefício que anteriormente não estava disponível para essa faixa de valor.
A Caixa, responsável por aproximadamente 70% dos financiamentos habitacionais do país, projeta injetar R$ 20 bilhões no mercado imobiliário com essas medidas. A expectativa é viabilizar mais de 80 mil novos financiamentos até o final de 2026.
Vale destacar que o novo modelo está em fase de testes até 2026, com funcionamento pleno previsto para 2027. Durante esse período, o banco avaliará a eficácia das mudanças para ampliar o acesso ao crédito e reduzir custos operacionais.
Importante: essas novas condições não afetam contratos já existentes e beneficiam especialmente famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil, faixa que enfrentava dificuldades para acessar crédito habitacional com juros regulados.
Quem pode se beneficiar das novas condições?
As novas regras da Caixa foram desenhadas para ampliar o acesso ao crédito imobiliário, mas atendem especialmente perfis específicos de compradores. Descubra se você se encaixa nos requisitos.
Famílias de classe média
O principal público-alvo são famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil. Esse grupo enfrentava dificuldades para financiar imóveis fora das taxas de mercado, que são significativamente mais altas que os juros regulados pelo SFH.
Com as novas condições, essas famílias agora conseguem acessar financiamentos com juros menores e usar o FGTS para imóveis de até R$ 2,25 milhões, possibilidade que não existia antes.
Jovens compradores do primeiro imóvel
Casais jovens que buscam o primeiro imóvel são grandes beneficiados. A redução da entrada de 30% para 20% torna o sonho da casa própria mais próximo, especialmente para quem ainda está construindo reservas financeiras.
Além disso, a possibilidade de usar o FGTS na entrada reduz ainda mais o valor que precisa ser poupado antecipadamente.
Investidores imobiliários
Para quem investe em imóveis, as novas condições representam maior capacidade de alavancagem. Com menos capital imobilizado na entrada, investidores podem diversificar o portfólio ou direcionar recursos para outras oportunidades.
O teto ampliado do SFH também permite acessar imóveis de melhor padrão com financiamento facilitado, aumentando o potencial de valorização.
Requisitos para aprovação
Independente do perfil, alguns requisitos são obrigatórios. Você não precisa ser cliente da Caixa para solicitar o financiamento, mas deve apresentar comprovação de renda, capacidade de pagamento e documentação completa.
O imóvel escolhido deve estar dentro do limite de R$ 2,25 milhões e o financiamento precisa ser feito dentro do Sistema Financeiro da Habitação. As condições valem tanto para imóveis novos quanto usados, ampliando significativamente as opções de compra.
No inverno, mantenha as cortinas abertas durante o dia para aproveitar o aquecimento solar natural. Pequenos ajustes na temperatura do ar-condicionado também fazem diferença: cada grau a menos no frio ou a mais no calor representa uma economia de aproximadamente 8% no consumo.
Quanto você precisa de entrada agora?
A redução no valor da entrada é uma das mudanças mais impactantes para quem planeja comprar um imóvel. Veja na prática quanto essa diferença representa no seu bolso.
Com as novas condições, a entrada mínima necessária caiu de 30% para 20% do valor do imóvel. Essa mudança de 10 pontos percentuais pode parecer simples, mas representa milhares de reais de economia inicial.
Para um imóvel de R$ 500 mil, a entrada passou de R$ 150 mil para R$ 100 mil. Isso significa uma economia de R$ 50 mil que você não precisa mais ter poupado antecipadamente. Para um imóvel de R$ 800 mil, a entrada caiu de R$ 240 mil para R$ 160 mil, uma diferença de R$ 80 mil.
Confira a tabela comparativa com diferentes faixas de valores:
Valor do Imóvel | Entrada Antes (30%) | Entrada Agora (20%) | Economia |
R$ 350 mil | R$ 105 mil | R$ 70 mil | R$ 35 mil |
R$ 500 mil | R$ 150 mil | R$ 100 mil | R$ 50 mil |
R$ 800 mil | R$ 240 mil | R$ 160 mil | R$ 80 mil |
R$ 1,2 milhão | R$ 360 mil | R$ 240 mil | R$ 120 mil |
R$ 2 milhões | R$ 600 mil | R$ 400 mil | R$ 200 mil |
Essa redução no impacto no orçamento familiar é significativa. Famílias que estavam próximas de juntar o valor necessário agora podem antecipar a compra. Além disso, o valor economizado pode ser direcionado para reformas, mobília ou até mesmo mantido como reserva de emergência.
Como usar o FGTS no novo formato?
O uso do FGTS foi significativamente ampliado com as novas condições, tornando-se um aliado ainda mais poderoso na conquista do imóvel próprio.
Com o novo limite de R$ 2,25 milhões do SFH, você pode utilizar o saldo do Fundo de Garantia para financiar imóveis de valor mais alto. Antes, esse benefício era restrito a imóveis de até R$ 1,5 milhão, limitando as opções de compra.
O FGTS pode ser usado de duas formas principais: como parte da entrada do imóvel ou para amortizar o saldo devedor ao longo do financiamento. Essa flexibilidade permite que você reduza tanto o valor inicial necessário quanto as parcelas futuras.
Para ter direito ao uso do FGTS no financiamento, você precisa ter pelo menos três anos de trabalho sob regime do FGTS, somando todos os períodos de contribuição. Além disso, não pode ter outro financiamento ativo no SFH e o imóvel deve ser para uso próprio.
Uma vantagem importante é que o uso do FGTS não tem custos adicionais e não incide imposto de renda sobre os valores utilizados. Isso torna o recurso extremamente vantajoso para reduzir o custo total do financiamento e acelerar a quitação do imóvel.
Viva Park e as facilidades de financiamento
As novas condições da Caixa tornam empreendimentos como o Viva Park, em Santo André, ainda mais acessíveis para diferentes perfis de compradores. Veja como essa oportunidade se encaixa perfeitamente no novo cenário.
O Viva Park está estrategicamente posicionado a apenas 400 metros do Parque Central, uma das áreas mais promissoras de Santo André. Com valores que se enquadram perfeitamente dentro do novo teto do SFH, o empreendimento se beneficia diretamente das condições facilitadas de financiamento.
A localização privilegiada oferece fácil acesso ao Grand Plaza Shopping, escolas, hospitais e transporte público, fatores que valorizam o investimento a longo prazo. A região apresenta um dos maiores potenciais de crescimento da cidade, tornando a compra ainda mais estratégica.
Com as novas regras da Caixa, a entrada necessária para o Viva Park é significativamente reduzida. Casais jovens que antes precisavam poupar 30% do valor agora conseguem realizar a compra com apenas 20%, usando inclusive o FGTS para complementar esse valor inicial.
Para investidores, o momento é especialmente favorável. Além da entrada menor que libera capital para outras aplicações, o empreendimento conta com tecnologia de construção inteligente, áreas de lazer completas e diferenciais como minimercado compartilhado com self-checkout e armários inteligentes para serviços.
A combinação de localização em crescimento, infraestrutura completa e condições facilitadas de financiamento faz do Viva Park uma oportunidade única tanto para quem busca o primeiro imóvel quanto para investidores que desejam rentabilidade superior.
Vale a pena financiar APARTAMENTO agora?
A resposta é sim, e o momento atual oferece uma janela de oportunidade especialmente favorável para quem busca crédito imobiliário.
O mercado está em um momento único. As novas condições da Caixa representam uma reversão das políticas restritivas implementadas no final de 2024, quando o financiamento havia sido reduzido para 70% do valor do imóvel. O retorno aos 80% e a ampliação do teto do SFH sinalizam o compromisso do governo em facilitar o acesso à moradia.
Até 2026, o novo modelo estará em fase de testes. A Caixa avaliará se as condições são sustentáveis e eficazes para ampliar o crédito imobiliário. Se bem-sucedido, o funcionamento pleno está previsto para 2027, podendo trazer ainda mais facilidades.
Porém, essa fase de testes também traz incertezas. Caso o volume de demanda supere significativamente as projeções ou a captação de recursos da poupança continue em queda, ajustes podem ser necessários. Portanto, aproveitar as condições atuais é estratégico.
A expectativa do setor é positiva. Com R$ 20 bilhões injetados no mercado e meta de 80 mil novos financiamentos até 2026, o cenário aponta para crescimento sustentado. Para quem está pronto para comprar, adiar pode significar perder condições vantajosas que podem não se repetir no curto prazo.
As novas condições para financiamento da Caixa Econômica Federal representam um momento histórico para o mercado imobiliário brasileiro. A redução da entrada de 30% para 20%, o teto ampliado para R$ 2,25 milhões e o uso facilitado do FGTS criam uma combinação única de oportunidades.
O cenário está posto: condições facilitadas, mercado aquecido e previsão de R$ 20 bilhões em novos créditos. Se você está pronto para dar esse passo, agora é o momento de agir.
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